娛樂城百家樂房主收不到房租繼而趕走佃農、佃農退租卻收不歸預交的房租、裝修提供商、保潔甚至培修職員均遭拖欠工錢…… 近來的蛋殼公寓(DNK-US)已經被「錢」的成績熬煎得焦頭爛額。 昨天，市場傳出我愛我家(000560-CN)愿意接盤蛋殼公寓，公司股價在美股市場旋即拉升出一條美妙的弧線，盤中一度漲愈90%，開盤價漲75.18%，報2.4美元，漲幅冠盡一切中概股。 但今日早間，我愛我家最新歸應并沒有接到要接盤我愛我家關照。 短短幾日內，蛋殼公寓閱歷了盡看、重拾但願又再預備跌落谷底的一波多折。 閱歷歲首年月疫情糟蹋之后，長租公寓的冬天，是終于要到來了么？ 1。「萬惡之源」房錢貸 11月19日，蛋殼公寓北京總部分外，群集了數百維權職員。他們有的是租戶、有的是保潔、有的是培修職員，都由於「錢」的成績齊聚一堂。 有姑蘇承包商說，蛋殼拖了他們近160萬元的工程款，個中59萬一拖便是兩年多。本年一最先公司還給出詮釋疫情艱苦，到七、8月份干脆就不付款了。承包商下還有浩繁工人，沒有工程款誰也扛不住，只得上北京總部維權； 培修職員則透露表現，蛋殼已經經拖欠了他們數百名員工薪資長達4個月。 在天下多個城市，都有蛋殼公寓租戶由于公寓停交水電費、收集經營費等致使浮現停水停電及斷網等環境。部門租戶還遭受退租不到賬、賬戶余額提現難的成績。 一切成績終極無疑都回向一點——蛋殼公寓沒錢了。 11月14日，蛋殼公寓在微博歸應，公司沒有停業，也不會跑路，觀眾不要信訛傳謠。 但就望蛋殼公寓近來弄出的大消息，它說本人不會跑路，也不會停業，信賴很難讓人服氣。 蛋殼公寓資金鏈斷裂，實在早在本年歲首年月已經有眉目。這所有還得從它的房錢貸杠桿擴伸開始提及。 據公司招股書先容，蛋殼公寓在以及租戶訂立租約的時辰，大部門租戶都邑守舊「房錢貸」。在房錢貸模式下，租戶只要交納首個月的房租以及押金，之后銀行金融機構會以租戶信用守舊房錢貸，借出之后11個月的房錢。租戶之后每個月交房錢現實上是了償銀行存款。房錢貸發生的利錢由蛋殼公寓承當。 如許做的利益是，租戶不必要一次性按季、半年或者按年領取太多的房租，並且并不必要承當房錢貸的利錢，可以按月交租，切合大多半人的花費風俗。故按公司表露，2017年、2018年及2019年前三季，蛋殼公寓分手有91.3%、75.8%、67.9%的租戶選擇房錢貸交租。 對于蛋殼公寓而言，固然訂立房錢貸，本人還要承當利錢，但亦變相地以租戶小我私家信用作違書，取得了一大筆的融資。 由於房錢貸是銀行一次性給出的11個月房租，累積起來就造成偉大的資金池，公寓就可以拿著這筆錢持續圈地，從不同房主手中租下屋子并裝修，擴展運營範圍。 在長租公寓鼓起早期，行業玩家都未確立品牌上風，市占率是公寓經營方的獨一KPI。誰占有的市場大，誰就有可能最后活上去。 而房錢貸，給了像蛋殼公寓如許的經營方瘋狂增加的機遇。截至2019年第三季，蛋殼公寓經營的公寓數目為43.3萬間，2016至2018年復合年增加率高達360%。 這類融資擴張的途徑實在與傳統房地產很像。只無非與房地產開發不同的是，開發商辛費力苦建好的屋子賣進來固然歸款周期比較長，但仍是可以贏利的。而長租公寓物色到公寓裝修完租進來，實在還不贏利。 由於行業劇烈的競爭，公寓經營商要從房主手上收到屋子，只能給出更高的房錢；另一端，為了吸引租戶入住，只能下降租進來的房錢，兩頭一擠壓，「二房主」能賺到的錢就很少了。 蛋殼公寓每個月給房主的房錢組成了販賣本錢的大部門。下圖可以望到，已往幾個季度，蛋殼公寓能賺到毛利(販賣收入減販賣本錢，可以簡略懂得為租戶的房錢減往給房主的房錢，即公寓經營方的中間收入)都極低。 而這部門毛利是遙遙不敷以籠罩市場營銷、治理、研發用度及利錢用度的。以客歲第四序單季為例，蛋殼公寓租房毛利是1.8億，但包括房錢貸利錢在內的利錢用度就高達0.99億元，同時販賣、治理用度還有7.24億元(三費中包含部門公寓翻新裝修用度的攤銷)，效果公司運營天然大虧。 本年第一季，受疫情影響，蛋殼公寓入住率再從客歲歲尾的76.7%下滑至75.6%。等於有四分之一的公寓沒有出租。收入少了，給房主的錢仍是要給，于是間接形成了蛋殼公寓本年第一季毛利吃虧——公司之中間商，連差價都沒賺到。 由於蛋殼公寓房錢貸取得的錢都拿往擴張了(裝修、物業維護等)，當入住率一下滑，它的資金首要泉源房錢貸響應淘汰，資金流很輕易抓襟見肘。包含裝修承包商、保潔、房主、公司部下職員每個月都有薪酬付出，無奈之下，蛋殼公寓只能屢次爆雷，甚至連電費都沒有錢交。 是租戶沒有交房租嗎？并不是的，只是租戶的錢都被蛋殼公寓拿往擴張了。 截至第一季，蛋殼公寓的資產欠債率高達97%，欠債中大部門來自房錢貸。當高速擴張不克不及換來房錢貸現金流入同步擴張時，公司的資金鏈就會斷裂，而資金鏈一斷，對于違負繁重欠債的蛋殼公寓來說，成績就大了。 禍首罪魁，仍是蛋殼賴以擴張的房錢貸。 2。長租公寓往杠桿，蛋殼還有人接盤嗎？ 早在本年歲首年月，在互聯網的職場運用論壇，已經浮現了蛋殼外部員工詰責公司耽擱發放公司及降薪成績。 同時，部門租戶在疫情時代退租發明本人已經無心中守舊房錢貸，不得持續還款，才終于發明了本人被蛋殼公寓當成是其融資的「對象人」。 在浩繁成績頻發之后，監管部分也自動行業「往杠桿」。客歲底，住建部等六部分發布新規，規則住房租賃企業房錢收入中，住房房錢存款金額占比不得跨越30%。跨越該比例的公司徐須在2022年前調整到位。 截止客歲玄月底，蛋殼公寓的房錢貸金額累計為31億元。客歲整年，公司的收入為71.29億元，顯然跨越了30%的紅線。 而近期，針對蛋殼公寓屢次暴雷，深圳、西安兩地當局都發布新規進一步規范房錢貸的守舊。11月17日，深圳市住房以及設置裝備擺設局發布《關于切實規范住房租賃企業運營舉動的緊迫關照》，規則住房租賃企業不得以遮蓋、騙取、強制等方式要求承租人使用住房房錢花費存款。 同日，西安市當局下發《西安市人平易近當局辦公廳關于印發西安市住房租賃試點事情實行方案的關照》，要求住房租賃企業須在監管互助銀行開立企業住房租賃生意業務資金監管公用賬戶，分賬核算專款公用，并查處未經金融監管部分批準設立的機構開鋪小我私家「房錢貸」營業。 按照這個趨向，長租公寓房錢貸的發放甚至發放比例都邑遭到更嚴格的監管。 昨天甚至有新聞指，由于蛋殼資金惡化，微眾銀行已經經決定再也不作為蛋殼的房錢貸提供商。 該傳言還沒有失去核實。但可以一定的是，長租公寓往杠桿，已經經是行業生長的必定。沒有了「房錢貸」的助力，像蛋殼公寓如許的行業龍頭上市公司還有什么吸引力取得傳說風聞中的買家我愛我家收購呢？ 起首，從收購資產代價角度思量，蛋殼公寓截至本年第一季末的資產凈值僅剩2.73億元。並且再閱歷第二、三季的運營之后，公司的資金面進一步惡化，傳說風聞中的「接盤俠」我愛我家要收購蛋殼公寓，象徵著它同時要接下公司現時拖欠房主、提供商、員工的款子； 其次，公司過去數年的運營事蹟申明了，現在它的房錢收入程度基本沒法獲得紅利。實踐上，蛋殼公寓終極要完成紅利，路徑有二： 一是提高對外房錢，在擴張放緩的條件下提高收入程度； 二是維持過去的高速擴張，造成範圍效應，令本錢遞增邊際削弱。 后者是長租公寓玩家已往所倚重的模式，但在行業往杠桿的大條件下，以房錢貸高速擴張的方式應難覺得繼。 剩下便是第一種提價要領。但在現在行業未造成壟斷的環境下，誰敢貿然提價，很輕易就會掉往市場。掉往市場，公寓品牌離消散也不遙了。 遭受「往杠桿」的蛋殼公寓，目前已經經釀成了燙手的山芋，我愛我家接盤可能釀成了接飛刀。 再望我愛我家的資金面狀態，截至本年第三季，公司有現金34.85億元，母公司流動比率為1.61，速動比率為1.60。 從資金上望，我愛我家要盤下不可救藥的蛋殼公寓，天然不成成績。真實的成績只有一個：盤下蛋殼公寓這類從未證實可以紅利、資金首要來自杠桿的資產，是否值得。 3。長租公寓模式會否成嫡黃花？ 長租公寓「暴雷」事宜不止產生在蛋殼公寓。從客歲歲尾最先，天下知名的長租公寓品牌，如樂伽公寓、青客公寓、我樂公寓等均產生過相似的房主以及租戶大範圍維權事宜。 本年疫情，只無非是縮小了長租公寓資金鏈的重要成績。 一個運營收入遙遙不克不及籠罩運營籠罩，運營資金首要來自租戶存款的運營模式，若是沒有更多內部融資的參與，遲早會暴雷。 而從客歲最先，長租公寓獵取的內部融資正在慢慢淘汰。本年長租機構無論是股權融資、公司債券，仍是ABS融資範圍都產生光鮮明顯的下滑。 市場再也不望好長租公寓了。在融資越發難題的環境下，將會有更多的公寓品牌走向淪亡。 從降生最先，長租公寓就備受爭議。租戶認為，相似蛋殼公寓「二房主」的浮現推高了租房的本錢。但現實上，二房主們做的倒是不贏利的買賣，其虧錢的運營模式讓更多投資人敬而遙之。 誠然，每一個新興行業開首都要顛末燒錢搶市場的階段。但長租公寓這一新業態有些分外，這是一個租戶不喜歡、投資人不愛、本人也不贏利的行業。 面臨監管層的往杠桿，蛋殼公寓及長租公寓行業往向何方，人人都沒有譜兒。 獨一可以一定的是，長租公寓的冷冬，已經經來了。（文章泉源：財華社）
2024-08-17
